DIY型賃貸借をご存じでしょうか？(中編)
前編はDIY型賃貸借のご説明、メリットと流れをお話しさせて頂きました。
中編では、DIY型賃貸借で行える改修、取り決め事項のポイントをお話しさせて頂きたいと思います。
まず、DIY型賃貸借で行える改修工事とはどのような事が行えるか具体例を挙げると、
棚を設置、押し入れを造作収納に変更、キッチンの扉の変更、造作家具の設置など一般の賃貸借契約では通常行えない事が可能になります。
また、部屋のイメージがガラッと変わる床・壁・天井の素材の変更・戸襖の撤去なども可能です。
しかし、この行為は貸主の所有物に手を加えることとなります。
工事内容や明渡し時の頑丈回復の有無などの事項について予め決めておくことが、トラブルを回避する上で必要と考えられます。
DIY型賃貸借契約の取決め事項のポイント
・所有権について
貸主の所有物に物を付けたり、一部を改修したりするため、工事部分に関する所有権が借主と貸主のどちらにあるかを当事者の合意のより取り決めます。
ただし、改修により住宅と一体となり、分離することができない工事部分(例：壁にペンキを塗った場合など)は、その所有権は貸主が持つこととなります。
・明渡し時の収去と原状回復について
工事部分について、明渡し時に残置するのか撤去するのか取り決める必要があります。
残置する場合は、原状回復義務(工事前の状態に戻すこと)はなくなりますが、明渡し時に通常の使用で生ずる損耗等、建物・設備等の自然的な劣化・損耗等以外の事由により工事部分の補修が必要になっているなど、本来有する機能が失われる場合(例えば、新たに設置したガスコンロが動かなくなっている場合など)において、修繕を求めるかどうかも決めておく必要があります。
撤去する場合は、原状回復義務の有無や、原状回復義務の有無や原状回復ありとする場合は、どこまで原状回復を求めるかを決めておくことが望ましいと考えられます。
・清算について
借主負担でDIY工事を行った場合には、貸主へ費用請求できる場合もありますが、DIY型賃貸借では、原状回復を免除したり、契約期間中の家賃を安く設定したりする代わりに、費用請求の権利を放棄する場合もみられます。その為、トラブル回避の観点から、費用の清算の有無について予め定めておくことが必要です。
また、清算を行う場合は残存価値の算定方法について、あらかじめ貸主と借主で合意しておくことが望ましいものと考えられます。
・施工について
DIY工事の際に住宅本体や第三者に損害を与えた場合の責任の所在を明確にする必要があります。工事にかかわるトラブルを回避するため、貸主又は借主が求めた場合には、工事前後の立会や図面の確認などを行うこととしています。
・管理、修繕について
入居期間中の管理・修繕を誰が行うかも明確にする必要があります。
以上が取決め事項のポイントになります。
国土交通省のHPには、DIY型賃貸借に関する契約書式例が作成し、掲載してあります
(最終頁参照)。
事前に取決めをし、契約書を作成することでトラブル防止になります。
後々、後悔がないようにしっかり取決めをすることが重要です。
弊社でもご相談にのらせていただく事が多いのでご興味があればお気軽にご連絡ください。
後編では、貸主、借主の手順のお話をさせていただきたいと思います。
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